El sector de la construcción ha tenido momentos muy complicados, en algunas ocasiones el entorno económico no ayudó y por eso hubo una transición en la manera de llevar techo a las familias colombianas, después de los apuros en los años 90 y la crisis de 2007. Los empresarios y constructoras cambiaron la estrategia, vendieron para construir y abandonaron la táctica de construir para vender, de esa manera se evitó generar inventarios, dificultades de comercialización y líos de caja y cartera.

En Colombia la construcción y adquisición de vivienda ha tenido cambios estructurales y fundamentales puesto que se pasó de la autoconstrucción que les dio vida a barrios populares en donde muchas herencias de gente adinerada de los siglos XIX y XX se volvieron un mercado de lotes en donde hubo todo menos planificación. Ese sistema impulso la venta predios de manera irregular, aparecieron urbanizadores piratas y muchos perdieron su ahorro con los inescrupulosos que tumbaron a más de uno.

Los gobiernos fueron creando mecanismos para la construcción, ya se había identificado un inconveniente con los créditos llamados Unidad de Poder Adquisitivo Constante, UPAC, que garantizaba valor en los inmuebles, pero encarecía las deudas las mismas que les quitaron su casa o apartamento a muchas personas. Por eso es propuesto el subsidio a la tasa de interés que se conoció como el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, FRECH. Un instrumento que tuvo sus orígenes reales en el año 2000 pero que se afianzó entre 2012 y 2013 cuando se convirtió en un programa moderno y gestado para programas masivos de vivienda que facilitaba la compra de soluciones con el subsidio a la tasa, FRECH, que cubría vivienda de interés social, VIS, y no VIS, una jugada maestra en política de vivienda con lo cual se reducían las cuotas mensuales en los primeros siete años.

Otro empujón para la construcción y la dignidad de los hogares colombianos fue el programa Mi Casa Ya el cual se lanzó en 2015 en el gobierno de Juan Manuel Santos, una medida que ayudaba a adquirir vivienda nueva en las modalidades VIS o de Interés Prioritario VIP, una decisión que favoreció a los colombianos más pobres y a las mismas capas medias porque llevó subsidios a la cuota inicial yh mantuvo las coberturas a la tasa de interés.

Con los sistemas instituidos, las familias tuvieron facilidades de compra y la garantía de tener un activo rentable y ganando permanente valorización, pero las políticas cambiaron y las reglas de juego para vivienda se esfumaron causando un impacto inmediato en las constructoras, pero esencialmente en una sociedad que generalmente hace todo en su vida para tener una solución de vivienda, un sueño hoy frustrado.

En vivienda todo se ha intentado en Colombia y varias experiencias ha mostrado el mundo, un a de ellas que marco un antes y un después fu la crisis hipotecaria subprime que cargó el globo de desconfianza bancaria en Estados Unidos que se fue expandiendo hasta trastocar las hipotecas “basura” europeas, todo un lío que arrancó en 2007 y se agudizó en 2008 cuando se habló de la Gran Recesión internacional lo que traía implícita la burbuja inmobiliaria española.
El momento fue durísimo, se reportaron quiebras, venta de activos y nacionalización de bancos sin dejar de costado que hubo cantidad de intervenciones de los principales bancos centrales, pérdida en valor de las acciones, apuros bursátiles y menoscabo en la economía global.

Todo ha sido aprendizaje, los años 90 también mostraron una marcada crisis financiera, problema que venía de los 80 y en fin cualquier variedad de situaciones que fueron impactando economías, pero sumando en experiencia, es por eso que hoy el sistema financiero y las constructoras trabajan coordinada y metódicamente para evitar contratiempos y asegurar obras para la gente y el mejoramiento en la calidad de vida.

En charla con Diariolaeconomia.com, el economista y consultor en temas de avalúo inmobiliario Oscar Borrero Ochoa aseguró que la construcción no solo tuvo un arranque difícil sino el cierre de 2025. Indicó que lo que corresponde a vivienda hubo una recuperación que sigue en este periodo de la llamada vivienda no VIS o sea que no es de vivienda popular, de estratos medios en lo que se puede llamar 300 hasta 700 millones de pesos, aclaró que por encima de 700 y 800 millones se venden, pero de manera más lenta porque la demanda de los estratos altos y medio altos ya está cubierta, ya tiene casa o apartamento y para comprar segunda vivienda no es el momento propicio, primero porque subieron los intereses y segundo por la incertidumbre política del cambio de gobierno.

En síntesis, recalcó el experto, los estratos altos y medios altos, no invierten en finca raíz o vivienda hasta tanto no se despeje la situación política. En el estrato medio, apuntó, la gente prefiere invertir en una vivienda porque no quieren seguir pagando arriendo.

“Desde el año 2022 que comenzó el actual gobierno no se está construyendo mucha vivienda, solo hasta ese tiempo cuando terminó el gobierno de Iván Duque, hubo un auge en la actividad de vivienda que venía desde el año 2002 con Andrés Pastrana y luego con Álvaro Uribe hasta la fecha citada porque hubo estímulo a la vivienda de interés social con subsidios y porque hubo existió incentivo a la vivienda media con subsidios a la tasa de interés, pero durante los periodos de Uribe, Santos y de Duque había alrededor de 170.000 subsidios por año y se redujeron a 25.000 el periodo pasado que además no se colocaron y en este año la cifra llegó a cero subsidios”, explicó el también Máster en métodos y técnicas de valorización.

Precisó el conocedor que la única ciudad que tiene subsidios es Bogotá por iniciativa de la Alcaldía, así como por política de cajas de compensación familiar como Cafam, Compensar y Colsubsidio que desembolsan para poner un techo en los núcleos beneficiados con esa iniciativa de alto impacto económico y social. Aclaró que hay pocos en Medellín que también está facilitando la Alcaldía de la urbe y desde luego las cajas de compensación, pero el resto del país, apuntó Borrero, no tiene subsidios y dependía del gobierno central al ser eliminados los subsidios que entre otras cosas la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, jamás supo porque la medida de un gobierno de izquierda o las causas que llevaron al ejecutivo a restarle oportunidad a las clases más populares que vieron bondades en los oportunos subsidios.

Hoy, indicó Borrero Ochoa, en lugar de vender 170.000 viviendas con subsidio, el tema se redujo a una cifra demasiado baja, subrayó que no cuenta Bogotá que aún disfruta del beneficio, de todas maneras, infirmó, no se han vendido más de 130.000 viviendas anuales en los últimos tres periodos, 23, 24 y 25 que corresponde al gobierno actual.

Al avanzar en su análisis, Borrero Ochoa indicó que, para la vivienda media, al no haber subsidios a la tasa de interés, se está considerando hasta 600 y 700 millones en Bogotá y 400 millones de pesos en otras ciudades.

“Al no haber subsidios en la tasa de interés pues se dejó de construir y de comprar sobre todo para rentar ya que la gente que adquiere un inmueble lo hace para no pagar arriendo porque evidentemente es mejor tener vivienda propia que seguir atado al pago mensual del canon. Al disminuirse las viviendas para alquilar, es decir las de inversión en donde gente que tenía recursos compraba inmuebles con una tasa de interés más barata para arrendar, unas soluciones de 400 o 500 millones y la ponía en arriendo en Bogotá y otras ciudades. Al no existir esto hay escasez de vivienda de alquiler en donde el mayor déficit está por debajo de los tres millones de pesos de arriendo en Bogotá, en otras ciudades intermedias, por debajo de dos millones, pero no hay o es poca, casi que hacen fila para poder tomar una casa o apartamento en arriendo”, declaró Borrero Ochoa. 

Entre el 2025 y lo corrido de este año, comentó el versado, se ha reactivado en algunas ciudades, Bogotá y Medellín especialmente la compraventa para uso propio, no para arrendar de vivienda de esos niveles, es decir soluciones de menos de 700 millones de pesos que se alquilan por debajo de tres millones mensuales.

Ante la situación compleja y frente a la imposibilidad de crecer en construcción en ciudades como Bogotá, Medellín y el resto del país, el economista y consultor afirmó que los constructores han vuelto a edificar vivienda de clase media a pesar de que los intereses han subido y poco a poco, reveló, se viene reavivando esa venta como se nota en la capital del país y en la de Antioquia, caso opuesto Cali viene muy mal debido a la crisis del suroccidente, por la guerrilla, las bombas de Jamundí y todas las cosas que el país conoce del Valle, Cauca y Nariño.

Según Borrero Cartagena y Barranquilla se han reactivado en estrato medio como también lentamente Bucaramanga y el Eje Cafetero, pero recalcó que vivienda de interés social no hay, y la nueva es muy poca porque si se hacían antes de Duque 200.000 viviendas anuales tipo VIS o Popular que se vendían con subsidio, a la fecha difícilmente existen 50.000 soluciones y de ese universo la mayoría está en Bogotá por la Alcaldía y las Cajas de Compensación, dicho de otra manera, enfatizó el analista, el sector vivienda se redujo a la cuarta parte de lo que se construyó en vivienda social antes del mandato actual.

Puntualizó que en el nivel alto y medio alto que para Bogotá podría ser superior a 700 millones de pesos y otras ciudades adicionales de 500 millones, no hay interés en comprar para arrendar o como inversión y como las familias ya tienen vivienda no quieren otra, el volumen absorbido no suele ser abundante y generalmente lo compran usado. Por ejemplo, orientó Borrero, si se ofrece una vivienda de 1.000 o 1.500 millones de pesos en Bogotá que es estrato seis, la gente prefiere hacerse con el inmueble usado que ya está listo y sale más barato que comprándoselo a un constructor y por eso en ese nivel es muy poca la actividad constructora nueva que adelantan las firmas especializadas en edificar.

Las oficinas la pasan muy mal

En opinión del economista y consultor Oscar Barrero, el tema de oficinas reporta un delicado problema en donde la culpa ya no es del presidente Gustavo Petro a quien no le cabe un señalamiento por el mal comportamiento. La crisis de estos espacios llegó con el Covid-19 debido a que la gente pasó a trabajar desde su casa, por Internet o por el método de teletrabajo y por ello muchas oficinas sobre todo en Bogotá están desocupadas, casi todas usadas porque son muy poquitas las que se están construyendo.

En centros comerciales y locales para la actividad de venta, también por la pandemia, la gente optó por comprar de manera digital, apelando a la red para contactar firmas como Amazon, Temu, Mercado Libre, Aliexpress, eBay, Shein y otras en done hacen sus compras sin salir de casa. De todas maneras, manifestó Borrero, el público sigue yendo a los grandes complejos de venta, pero ya no existe tanta demanda en ellos.

Ante este contexto, dijo el experto, construir nuevos centros comerciales ya no es negocio salvo en muy pocas ciudades y en algunas zonas populares, algo que igual contrajo la iniciativa de los constructores que ya no ven atractivos o rentables los otrora y geniales Mall.

El sector bodegas muestra una lenta reactivación a pesar de que también, desde comienzos del Covid-19 hubo exceso de oferta industriales en todo el país, ya ha salido un poco de lo existente, pero a criterio de Borrero todavía hay mucha oferta de estos sitios en toda Colombia, especialmente en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla en donde no se han vendido ni arrendado, luego hace concluir que tampoco es negocio construir este tipo de estructuras de acopio y labor.

“Mi conclusión es que el lado de la vivienda es la única alternativa que podría encontrarse para el año 2026. Sobre el devenir, habrá que esperar el cambio de presidente porque tal y cómo van las cosas no hay deseo de inversión, la gente no va a comprar sino lo que necesita. El tipo de mandato que el pueblo elija decidirá el futuro y si llega el proyecto que apoye decididamente la construcción, seguramente los constructores y los compradores retornarán, habrá progreso sin duda. Si sube un gobierno al que no le interese la actividad constructora y anule los subsidios, vendrán tiempos muy críticos para las clases bajas que no tienen más alternativa que la vivienda subsidiada y si no la tienen tendrán que invadir, es decir, se regresará a los tiempos de toma espuria de terrenos de los años 70 y 80 o algo antes, cuando no había política de vivienda en el país y la gente se acomodaba ilegalmente donde fuera, un dolor de cabeza que cedió con los subsidios, primero con el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, INURBE, porque el Instituto de Crédito Territorial desapareció a comienzos de los 90, hace 35 años bajo el mandato de César Gaviria que suspendió la entidad y creó los auxilios que se dieron ininterrumpidamente desde ese tiempo”, señaló Borrero Ochoa.

Lo que nadie ha podido entender, dijo el consultor, es por qué los eliminó el primer gobierno de izquierda que llegó al poder, una decisión que le puso trabas al desarrollo y al derecho de tener casa propia con mayores facilidades. Añadió que es evidente que la vivienda y el sector de la construcción dependen fundamentalmente de los gobiernos.

En materia de carreteras, informó, el actual gobierno consideró que no eran necesarias que había que hacer vías veredales que tampoco hizo, frenando totalmente los recursos para el Instituto Nacional de Vías, INVIAS, que es el encargado de desarrollar proyectos de mejoras y construcción de carreteras. Para añadir está el frenazo de aproximadamente 42 concesiones viales, unas autopistas funcionales y necesarias que quedaron archivadas en la Agencia Nacional de Infraestructura, ANI, porque la orden fue suspender todo, entregar lo que está en marcha, pero nada de estructuras nuevas, todo en perjuicio de las zonas periféricas como Popayán-Pasto, no habrá plata, anticipó Borrero, para Bucaramanga-Cúcuta, menos para Quibdó, un daño para zonas alejadas y por fuera de la conexión vial, clara muestra que la construcción no deja de ser un tema político.

Constructoras buscan mejores opciones fuera de Colombia

Cómo se dice de vieja data, “no hay mal que dure 100 años ni cuerpo que lo resista”, y eso parece aplicar para la construcción en Colombia que ante la carencia de condiciones para ampliar el desarrollo están mirando para otras latitudes en donde ya hay estudios y toda la opción de trasladar el portafolio porque el negocio no solo está frenado sino por fuera del radio de utilidades y crecimiento.

Al pronunciarte sobre este asunto que afecta a muchos agentes y directamente al frente social y del empleo, Oscar Borrero Ochoa, gran conocedor de los temas de construcción, dijo que las constructoras colombianas están tomando decisiones y buscando mejores horizontes, de hecho, habló con diez firmas colombianas que expresaron su preocupación ante la intransigencia del gobierno actual, motivo que las llevó a explorar mejores condiciones para su actividad en otros países.

“Cuando digo colombianas hablo de empresas como Amarilo, Bolívar y otras que ya se han colocado en Centroamérica, México, Perú y el Caribe que se han asociado con empresarios de allá porque en el país ya no hay posibilidades. Hay que decir que siguen en Colombia, pero las grandes constructoras buscan destinos de renta en donde puedan llevar experiencia y soluciones urbanísticas de alta calidad”, puntualizó Borrero.

Especificó que si bien hay apuros para las pequeñas y medianas compañías constructoras, estas no se pueden ir y deben remar con mucha fuera en el entorno local, pero las grandes, esas estructuras empresariales y financieras afianzadas si lo pueden hacer por cuanto se asocian con firmas mexicanas, guatemaltecas y otras, a tal punto que ya hay corporaciones de la construcción operando en Panamá, Costa Rica, Salvador, Guatemala, México, Perú y en países caribeños como República Dominicana básicamente.

Es un hecho real, las constructoras nacionales si se están yendo y han encontrado buenas oportunidades. También están buscando proyectos por fuera de Colombia las firmas especializadas en infraestructura y carreteras que continúan operando, pero con los ojos puestos en diferentes destinos en donde la inversión es bienvenida y muy bien tratada.

Un punto nada ínfimo es que las empresas extranjeras que tuvieron proyectos en Colombia ya no vienen al país, tal y cómo aconteció con el sector petrolero, espantado por el gobierno dejando al país en un limbo fiscal en vista que también se detuvo la minería y otros frentes de extracción.

A propósito de Oscar Borrero, hay izquierdas amigas del empresariado como es el caso de Brasil, México y Chile en donde su mandatario dejó la casa de gobierno, pero hay otras alejadas del progreso y la transformación adoptando posturas añejas como la de Iósif Stalin que buscan que no haya sector privado sino público, algo increíble cuando China el gigante asiático y de ala izquierda promueve la industria y el comercio en todas sus expresiones, un decisión que hizo que pasara del puesto 15 en el ranking de economías más poderosas al segundo lugar, caminando a ser la primera y sin estar en la olla, otro ejemplo de comunismo con sector privado fuerte es Vietnam, un ejemplo para replicar porque esa nación salió de la guerra a la productividad y la competitividad, hoy segundo productor de café por encima de Colombia, una apuesta del sector privado agrícola.

En los últimos años aumentó el déficit habitacional

Más allá de todo lo que se ha hecho años atrás por dinamizar la construcción, el país sigue mostrando un alto déficit habitacional, en 2024 el indicador alcanzó el 26,8 por ciento d ellos hogares, algo así como 4,9 millones de personas sin una vivienda, una cifra mucho más tenaz en la ruralidad en donde la cifra llegó al 60 por ciento. Al observar los números es visible el deterioro en la VIS porque como dijo el invitado, hay menos oferta y una demanda que no tiene manera de acceder a vivienda.

Borrero destacó que ese indicador logró bajar en los primeros 15 años del siglo XXI porque los programas innovadores dejaron ver buenos impactos con Pastrana, Uribe, Santos y Duque, en el tiempo que lleva Petro en el poder la cifra volvió a aumentar, una invitación a revisar políticas y propuestas porque se está atacando la vivienda popular que ya no tiene ni donde vivir en arriendo, una línea muy cercana a la invasión de terrenos y a la atomización de la propiedad privada, nada que no se pueda evitar hablando, logrando consensos y trabajando hombro a hombro constructores y gobierno.

“No podemos volver a repetir la historia porque las invasiones no fueron el único problema, también hubo urbanizadores piratas que vendieron lotes sin servicios públicos, sin calles y en medio de la precariedad, un modelo con el que se desarrolló Bogotá en los años 50 y 60, también lotes invadidos que le dieron pista a sectores como Ciudad Bolívar, Ciudad Sucre, Soacha o invasiones de Cali como Aguablanca o de tantas ciudades en donde fue usurpada tanta tierra”, manifestó el economista y consultor Oscar Borrero Ochoa.

Crisis geopolítica no afectará construcción de vivienda

Hoy el mundo vive en medio de la incertidumbre geopolítica, de hecho, los mercados han mostrado volatilidad y bajas importantes.

A juicio de Borrero de Irán y del Golfo Pérsico no se extrae sino petróleo y gas, para el caso del hierro y el acero que no se produce todo en Colombia, viene de Turquía, Japón y China, lugares en donde nada pasa y los barcos siguen navegando y transportando materias primas, producto terminado y productos agrícolas.

La construcción actualmente está por fuera de los impactos porque entre otras cosas en cemento, Colombia es autosuficiente como también en ladrillos. El aluminio igualmente se produce en el territorio, pero hay una parte importante que es importada, en cobre no hay lío y eso muestra que con el inconveniente encima la construcción no será perjudicada.

Las noticias buenas llegan a Ecopetrol en donde habrá un mayor precio en el valor del crudo con lo cual vendrá una recuperación y oxígeno para Ecopetrol, lo malo es que en gas el panorama no es halagüeño porque la mayoría de ese hidrocarburo viene de Catar de donde no puede salir.

Hoy hay unos acercamientos con Irán para retomar los despachos de petróleo que pasan por el estrecho de Ormuz, hay por eso gestiones de China y Rusia para retomar la normalidad que no debió ser alterada porque el problema no puede durar más de un mes.