Viernes, 02 Septiembre 2016 01:36

Vivienda de precios medios continuará jalonando la dinámica del sector

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El BBVA Research, la cartera hipotecaria al primer trimestre de 2016, se ubicó en 58,8 billones de pesos, lo que representó un crecimiento del 15,0% anual.

Un estudio del BBVA Research, dice que el sector de edificaciones, sin obras civiles, crecerá en 5,1% en 2016 y 5,9% en 2017, de acuerdo con lo previsto por este centro de estudios económicos en el más reciente Informe de Situación Inmobiliaria. En lo que corresponde al cierre de 2016, el impulso provendrá especialmente de la vivienda de precios medios como resultado de la puesta en marcha de los incentivos otorgados por el Gobierno Nacional (PIPE II) para la adquisición de este tipo de viviendas.

En lo que corresponde al comportamiento del sector en 2017, BBVA Research estima que continúe el buen momento de la vivienda de precios medios y se dé un repunte en la vivienda social. Mientras que la vivienda de precios altos tendrá bajos crecimientos y ajustes en las ciudades con mayor incidencia del petróleo, según se deriva del estudio.

De acuerdo con el análisis, la construcción de edificaciones y los servicios inmobiliarios significan el 15,1% del PIB. Las ventas de vivienda (nueva y usada) suman 95,2 billones de pesos al año, lo que corresponde al 11,9% del PIB.

Así mismo, el valor de la producción del sector diferente a vivienda es de 17 billones de pesos, es decir 2,1% del PIB y, conjuntamente, el sector emplea a 3,1 millones de personas.

El Economista Senior de BBVA Research, Mauricio Alberto Hernández Monsalve, indicó que la construcción suele ser un sector estratégico con planes públicos de impulso económico.

Dinámica del mercado de vivienda

En 2015, las ventas de vivienda crecieron 7,2% hasta situarse en 183.662 unidades, siendo las viviendas de estrato medio las que mejor comportamiento registraron en 2016, según señala el Informe de Situación Inmobiliaria.

“En el segmento de alto valor, vemos una contracción pero menos de lo esperado. Aún falta parte del ajuste. De hecho, los niveles de ventas mensuales de este tipo de viviendas se mantienen aún en niveles elevados”, señaló Hernández.

La caída de los precios del petróleo fue el detonante de la moderación del sector, especialmente en las viviendas de alto valor y el segmento no residencial. Las ventas de vivienda de alto valor (más de 231 millones de pesos) caen a un ritmo de 7,9% a junio de 2016.

De igual manera, según el Dane, la cantidad de viviendas licenciadas en 2015 llegó a 243.152 unidades. “Las licencias de construcción en 2015 registraron un crecimiento de 6,0% anual, donde se destaca una mayor participación de la vivienda No VIS, pasando de 53% a 60% entre 2014 y 2015”, comentó el economista de BBVA Research.

Como dato relevante, el Informe da cuenta de un aumento del tamaño promedio de la vivienda licenciada, tanto en el segmento VIS como en el No VIS. En el primer caso pasó de 59,6 a 61,2 metros cuadrados entre diciembre de 2015 y junio de 2016. En el segundo, de 116,9 a 119,2 metros cuadrados en las mismas fechas.

Ajuste en las edificaciones no residenciales

En lo que respecta a los usos diferentes de vivienda, las licencias de construcción crecieron en 2015 a una tasa del 16,4%, frente a lo observado en 2014, cuando fue 13,7%.

Según el informe de BBVA Research, el mayor crecimiento fue impulsado por Antioquia, Valle, Atlántico y Cundinamarca. Mientras que ciudades como Bogotá y departamentos como Caldas y Bolívar registraron descensos en esta actividad.

En lo que corresponde a las licencias de construcción no residencial pasaron a terreno negativo en 2016 con un descenso del 27% anual en el acumulado a junio. De hecho, la construcción anual pasó de 12 m2 por cada 100 habitantes en 2007 a17, 7 m2 en 2015 y a 12,0 m2, de nuevo, si se anualiza la cifra a junio.

“Esperamos que se estabilice la oferta de oficinas y locales, pues creció fuertemente en los años pasados, creando una sobre-oferta transitoria que se irá absorbiendo en ausencia de nuevos grandes proyectos.”, agregó el economista de BBVA Research.

Oferta de vivienda usada también se ajustará

Las ventas de vivienda usada aumentaron 3,0% en 2015, ubicándose en 500.000 unidades y con un valor medio de 135,2 millones de pesos al cierre de 2015 mientras que en 2014, el valor de venta promedio fue de 158,9 millones.

En los primeros meses de 2016, los datos de vacancia en la vivienda usada y el número de días para arrendar o vender la propiedad se estabilizaron, sin embargo aún se mantienen en niveles elevados con respecto a los promedios históricos en los estratos más altos

“Estos datos nos dan señales de un ajuste moderado que también se está dando en las viviendas usadas, en línea con la dinámica del mercado residencial nuevo y de las otras edificaciones”, señaló Hernández.

El arriendo, una opción usada por los hogares colombianos

El arrendamiento sigue siendo la segunda opción más usada por los hogares, después de la vivienda propia, según se desprende del Informe realizado.
Según la encuesta de calidad de vida de 2015, el 37,3% de los hogares vive en arriendo, frente a un 41,6% de hogares que viven en vivienda propia y un 4,3% que están viviendo en una casa que están pagando.

De acuerdo con el análisis, el porcentaje de hogares viviendo en arriendo es más alto en regiones como Bogotá (48,4% del total) y Valle del Cauca (43,9%), las cuales adicionalmente tienen mayores ingresos que el promedio del país. De manera, que estos hogares se convierten en demandantes potenciales de vivienda.

“El bono demográfico que estará presente en Colombia hasta 2019, conjuntamente con la reducción progresiva del tamaño de los hogares, que ahora es de 3,4 personas, estimamos mantendrán una demanda potencial de vivienda en los próximos años”, señaló Hernández.

Además, el déficit de vivienda total aún es alto. Se ubicó en 24,7% del total de los hogares (3,35 millones de hogares de los 13,60 millones en total). Se divide en 9,4% de déficit cuantitativo (1,27 millones) y 15,3% de déficit cualitativo (2,08 millones).

Financiamiento de la vivienda: amplio y con espacio de profundización

La cartera hipotecaria, incluyendo el leasing habitacional y las titularizaciones, al primer trimestre de 2016, se ubicó en 58,8 billones de pesos representando 7,2% del PIB, lo que representó un crecimiento del 15,0% anual, donde el 21% del valor total de la cartera está atado a UVR y el restante 76,3% está contratado en pesos.

De esta forma, el valor promedio del crédito para Vivienda de Interés Prioritario se ubicó en 14,24 millones de pesos; para VIS en 27,3 millones y para No VIS en 72,4 millones. Adicionalmente, el crédito promedio en UVR es de 30,7 millones de pesos, lo que representó un crecimiento del 11,7% anual y en pesos es 53,8 millones, con un aumento del 5,0%.

Por ciudades, Bogotá concentra el 43% del valor total de la cartera con 422 mil créditos vigentes, seguida de Antioquia (12,2%), Valle (8%), Santander (5,5%) y Cundinamarca (4,8%).

De acuerdo con cifras del Informe de Situación Inmobiliaria, en el primer semestre de 2016 se financiaron 41.207 viviendas nuevas por 2,59 billones de pesos, el mayor número en toda la historia para un primer semestre. El máximo anterior era el primer semestre de 2013 con 37.545 créditos. Asimismo, se financiaron 20.433 viviendas usadas, lo que correspondió a 2,07 billones de pesos.

“Es destacable que la cartera hipotecaria sigue teniendo los niveles de morosidad más bajos del sistema financiero. Mientras que en el total de la cartera, el índice de calidad se ubica en el 3,2%, la cartera vencida en vivienda se ubica en 2,3%, muy parecido al nivel registrado al inicio del año 2015”, concluyó el señor Hernández.
El BBVA Research, desestimó la burbuja en el sector inmobiliario y aclaró que tan solo se está dando la corrección de precios.

En materia macroeconómica el centro prevé un crecimiento económico del 2,4 por ciento en 2016 y uno del 3.0 por ciento en 2017.

Aclaró que por el mayor desempleo que para finales de 2016 y comienzos de 2017 será del 10 por ciento, habrá un ajuste en el consumo. El centro asegura que la caída en la inflación no basta para alcanzar la meta. Los analistas descartan nuevos ajustes en los tipos de interés y aseguran que en el frente cambiario vendrá mayor volatilidad. Este aspecto redundará, dicen, en una gran incertidumbre en los inversionistas.

En los cálculos del BBVA Research está que la tasa de cambio cerrará el 2016 en 3.100 pesos, pero creen que en 2017 el indicador caerá hasta los 2.900 pesos.

Sobre el petróleo que fue el commoditie que más impactó la economía y que aplazó compras y canceló adquisiciones, el centro de análisis estima que este año el barril puede cerrar por el orden de 43 dólares por barril hasta llegar en 2017 a 53,3 dólares.

El BBVA considera que el comportamiento de las materias primas y del mercado inmobiliario está fuertemente ligado con la caída de los pecios de los commodities.

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